【半两财经报道】北京零售市场迎来新篇章，五大新街区即将盛大启幕

2025年7月7日，戴德梁行，一家专注于房地产服务与咨询的顾问公司，发布了《2025年二季度北京写字楼零售市场报告》。该报告指出，在二季度，北京写字楼市场的租金降幅有所减小。得益于政策的扶持，零售市场正迎来新项目的密集推出和现有存量的快速改造。同时，外资机构对中国内地公募REITs市场的投资布局也在明显加快。

北京特色街区助力零售市场焕发新活力

在本年度，北京市推出了一系列政策以促进零售市场的提升和升级。依据《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈的升级改造、首店品牌的引进以及对国潮及老字号品牌的扶持，将成为激发市场消费潜力的关键策略。

在第二季度，北京零售市场新增了三个项目，为市场增添了约20万平方米的高品质零售空间，使得全市购物中心的总存量达到了1,686万平方米。目前，存量改造工作正在持续进行中，包括中海大吉巷、双井京东Mall等项目的开业，以及北京华堂·新辰汇、北京双安商场、北京友谊商店等项目的分区域升级，西单商场改建及朝外片区更新二期的批准。北京商务局发布的改造资金支持政策，进一步促进了北京零售市场的升级和创新。

下半年，北京预计将新增五个高品质零售项目，为市场带来超过50万平方米的优质零售空间。这些项目主要来自远郊新建和传统商圈的更新。北京市正持续打造特色商业街区，如奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区等，这些街区将通过融合文化、商业、旅游和体育等多元素，重塑消费体验，为北京的零售市场注入新的活力。

戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天指出，随着城市发展进入“从增量建设到存量提质”的关键阶段，只有将市场逻辑、城市温度与发展效率有机结合，才能实现面向未来的高质量增长。

外资机构加速布局中国内地公募REITs市场

在一季度，外资机构对中国内地公募REITs市场的参与度明显提高，这反映了对中国资产的长期信心。4月16日晚，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT，总规模约为28亿元人民币，首批纳入的底层资产包括广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。本季度，全球最大的物流地产公司安博（Prologis）在中国注册的外商独资私募机构——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成了私募股权、创业投资基金管理人的登记，并申报了华夏安博仓储物流REIT。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管杨枝表示，外资项目的落地将增强市场对公募REITs的信心，吸引更多优质资产进入市场。

此外，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾指出，二季度市场略有回暖，机构投资者对大型商业购物中心、租赁住房和数据中心表现出浓厚兴趣。同时，自用买家的收购活动也保持活跃。

北京写字楼租金降幅持续收窄

北京写字楼市场的租金降幅在持续收窄。报告指出，今年上半年，全市写字楼市场的净吸纳量达到了19.4万平方米，较去年同期增长2.5%，空置率从2024年底的18.3%下降至16.9%。在五大核心商圈，半年度净吸纳量为11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率下降至10.9%。租金方面，自2023年下半年起，经过七个季度的调整，全市租金环比下降了2.3%，达到每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%，达到每月每平方米人民币257.58元，下降幅度有所收窄。

为保留现有租户，业主提供了更多的续租激励措施。本季度，续租面积占到了季度租赁总成交面积的29.2%。在新增租赁和搬迁中，TMT行业因AI和通讯类企业的大面积新租，其成交占比达到了55%。

下半年，预计北京甲级写字楼市场不会有新的供应加入，市场去化持续，空置率有望进一步下降。2026至2028年间，市场将迎来约180万平方米的新供应，其中中央商务区和望京-酒仙桥区域的新增供应占比高达70%。未来，这两个区域可能面临更高的空置率和更严重的去化压力。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东指出，目前业主在租金方面的让步空间已接近极限，市场正处于筑底横盘期，预计到2025年底租金可能趋于稳定。在产业发展方面，根据北京市政府今年的工作报告，20个未来产业（包括人形机器人、商业航天、生物制造等）的发展将推动北京写字楼市场需求的增长。